Comprar ou transferir bens imobiliários exige extrema segurança jurídica, mas muitas dúvidas surgem quando a documentação ainda está em andamento nos órgãos competentes.
Compreender a viabilidade dessa negociação evita prejuízos financeiros severos e diversos problemas futuros com a justiça.
O que é a usucapião e sua validade jurídica
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade que se baseia na posse prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta de um bem, desde que o interessado cumpra rigorosamente todos os requisitos legais exigidos de tempo e uso contínuo.
Embora o atual possuidor já exerça diversos direitos práticos sobre o espaço urbano ou rural, a formalização definitiva do registro em cartório ainda não foi totalmente concluída.
Isso significa que, do ponto de vista estritamente registral, o nome do proprietário anterior ainda consta na matrícula oficial do bem, gerando insegurança para leigos que desejam realizar transações imobiliográficas sem o devido assessoramento técnico adequado.
A possibilidade jurídica de negociar a posse
Vender um imóvel que está em processo de usucapião é uma prática juridicamente possível no ordenamento pátrio, mas é preciso destacar que o objeto comercializado não é a propriedade plena e definitiva, e sim os direitos possessórios adquiridos ao longo dos anos.
O comprador que decide fechar esse tipo de acordo assume voluntariamente o lugar do vendedor no andamento do processo judicial ou extrajudicial em curso.
Caso o juiz ou o registrador competente julgue o pedido procedente, a sentença servirá como título hábil para a transferência posterior.
No entanto, se houver qualquer contestação bem-sucedida por parte de herdeiros ou antigos proprietários tabulares, a negociação poderá enfrentar sérios percalços jurídicos.
Cuidados essenciais antes de fechar o negócio
Para que essa transação ocorra com o máximo de segurança possível, é fundamental que o instrumento particular de compra e venda especifique detalhadamente a real situação jurídica em que o bem se encontra.
Além disso, quanto tempo demora para sair a escritura de um imóvel pode variar bastante conforme a complexidade do caso específico, a comarca onde tramita o pedido e a via escolhida, tornando imprescindível alinhar todas as expectativas com o adquirente antes de qualquer pagamento.
O desconhecimento dessas variáveis temporais costuma gerar frustrações e desentendimentos entre as partes envolvidas, prejudicando o desfecho bem-sucedido da operação mercantil.
Alternativas contratuais para resguardar as partes
A formalização adequada por meio de um instrumento público de cessão de direitos possessórios devidamente registrado em cartório garante maior transparência e respaldo jurídico para ambos os negociantes.
Ambas as partes devem obrigatoriamente contar com o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário para mitigar riscos de anulação.
