Como Emitir CND de Obra: Diretrizes sob a Ótica da Legislação Vigente

A regularização de edificações no Brasil é um processo regido por um arcabouço normativo rigoroso, que visa garantir a arrecadação das contribuições previdenciárias e a segurança jurídica da propriedade imobiliária. Saber como emitir CND de obra (Certidão Negativa de Débitos) é a etapa final e obrigatória para qualquer intervenção civil que resulte em acréscimo, reforma ou demolição de área construída. Segundo a legislação vigente, especificamente a Instrução Normativa RFB nº 2021/2021, a emissão deste documento está intrinsecamente ligada à aferição da mão de obra utilizada, processo que migrou totalmente para o ambiente digital. A CND de obra é o documento que atesta que o proprietário ou a empresa responsável cumpriu com todas as obrigações para com a Previdência Social, permitindo a averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Sem este certificado, o imóvel permanece juridicamente "inexistente" na matrícula, impedindo transações comerciais, financiamentos bancários e a plena fruição do direito de propriedade.

Este artigo analisa os fundamentos técnicos e legais do processo de regularização, detalhando o fluxo operacional que o contribuinte deve seguir perante a Receita Federal do Brasil. Exploraremos a transição do antigo sistema para o Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras), os requisitos de cadastro no CNO (Cadastro Nacional de Obras) e as modalidades de aferição previstas na legislação vigente. Compreender como emitir CND de obra exige uma visão clara das responsabilidades tributárias envolvidas, desde a contratação da mão de obra até a quitação do DARF complementar. O objetivo é fornecer um roteiro técnico preciso para profissionais da engenharia, contabilidade e proprietários, garantindo que a conclusão física da obra seja acompanhada pela sua regularização documental definitiva.

O Marco Regulatório: CNO e a Substituição da Matrícula CEI

A modernização dos sistemas da Receita Federal alterou a forma como as obras são identificadas e monitoradas pelo fisco desde o início do projeto.

O Cadastro Nacional de Obras (CNO)

Para compreender como emitir CND de obra, é necessário primeiro entender o Cadastro Nacional de Obras (CNO), instituído para substituir a antiga Matrícula CEI. O CNO é o banco de dados que contém todas as informações cadastrais das obras de construção civil e de seus responsáveis. Conforme a legislação vigente, toda obra deve ser inscrita no CNO em até 30 dias após o início das atividades. Este cadastro é o "DNA" da obra, onde constam a área total, o tipo de edificação e a destinação (residencial ou comercial). A correta alimentação desses dados é crucial, pois qualquer divergência entre o projeto executado e o cadastro inicial travará a emissão da CND no futuro.

A Responsabilidade Solidária e Individual

A legislação vigente estabelece claramente quem são os responsáveis pela regularização. No caso de uma construção por empreitada total, a responsabilidade de como emitir CND de obra recai sobre a construtora. Já em obras executadas por administração ou contratação direta de profissionais autônomos, a responsabilidade é do proprietário (pessoa física ou jurídica). É importante destacar que o proprietário é solidariamente responsável pelas contribuições previdenciárias se não houver a comprovação do recolhimento pela contratada. Portanto, a gestão documental de notas fiscais e folhas de pagamento ao longo da obra não é apenas uma prática administrativa, mas uma salvaguarda legal contra bitributações e multas no momento da aferição final.

O Processo de Aferição via Sero

O Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero) é a plataforma onde ocorre o cálculo técnico da mão de obra e a liberação para a certidão.

Aferição Direta por Contabilidade Regular

Para empresas que possuem contabilidade regular, o processo de como tirar CND de obra é facilitado. A aferição direta ocorre quando a empresa comprova, através da DCTFWeb e da EFD-Reinf, que todos os encargos previdenciários dos trabalhadores envolvidos na obra foram pagos mensalmente. Nesse caso, o Sero apenas valida se o valor total recolhido guarda proporção com a área construída. Se os dados convergirem, a certidão é liberada sem a necessidade de pagamentos adicionais. Este é o cenário ideal previsto pela legislação vigente para garantir a transparência e a justiça fiscal em grandes empreendimentos.

Aferição Indireta e o Cálculo do CUB

Quando a obra é realizada por pessoa física ou empresas sem contabilidade regular para aquele projeto específico, utiliza-se a aferição indireta. Aqui, saber como emitir CND de obra envolve o cálculo baseado no Custo Unitário Básico (CUB), fornecido pelos sindicatos da construção civil (Sinduscon). O sistema Sero aplica fórmulas técnicas que estimam a quantidade mínima de mão de obra necessária para aquela metragem e padrão de acabamento. Se o proprietário não comprovar recolhimentos prévios que alcancem esse valor estimado, o sistema gerará um DARF automático. A quitação deste documento é a condição sine qua non para que o sistema habilite o botão de emissão da CND de Obra.

Passo a Passo Técnico para Emissão da Certidão

A execução prática da regularização exige acesso aos canais digitais da Receita Federal e a inserção de dados de engenharia.

Acesso ao Portal e-CAC e Finalização da Aferição

O contribuinte deve acessar o portal e-CAC com sua conta Gov.br (nível Prata ou Ouro). Dentro da aba "Legislação e Processos", encontra-se o acesso ao Sero. O processo de como emitir CND de obra inicia com a seleção da obra cadastrada no CNO e o preenchimento da aferição. É necessário informar os dados do alvará de construção e o habite-se emitido pela prefeitura. O sistema cruzará essas informações automaticamente. Ao finalizar o preenchimento, se não houver pendências, o contribuinte deve transmitir a DCTFWeb Aferição de Obras, que é o documento de confissão de dívida ou de reconhecimento de regularidade.

Emissão da Certidão Negativa ou Positiva com Efeito de Negativa

Após a transmissão da DCTFWeb e a eventual quitação do DARF (se houver débito), o contribuinte deve retornar ao portal e-CAC para, enfim, visualizar como emitir CND de obra. A certidão emitida é, na verdade, uma "Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União", mas com a finalidade específica para averbação de obra. Segundo a legislação vigente, este documento tem validade de 180 dias. Se houver parcelamentos de dívidas de obras anteriores em dia, o sistema emitirá uma Certidão Positiva com Efeito de Negativa (CPD-EN), que possui o mesmo valor legal da CND para fins de cartório.

Conclusão

Entender como emitir CND de obra sob a égide da legislação vigente é converter o esforço físico da construção em valor patrimonial legalizado. O processo, embora técnico e digitalizado, exige uma vigilância constante sobre as obrigações previdenciárias desde o canteiro de obras. A integração de sistemas como o CNO e o Sero eliminou a subjetividade dos antigos cálculos manuais, trazendo mais clareza para o contribuinte, mas também maior rigor na fiscalização. A CND de obra não é apenas um papel; é o atestado de conformidade social e tributária que blinda o imóvel contra irregularidades e desvalorização. Ao seguir rigorosamente os passos de cadastro, aferição e quitação, o proprietário ou gestor assegura que o empreendimento atinja sua finalidade jurídica, permitindo que o registro de imóveis reflita a realidade física e legal da construção, consolidando a segurança jurídica do patrimônio construído.

FAQ (Frequently Asked Questions)

1. Posso saber como emitir CND de obra se a construção foi finalizada há mais de 5 anos?

Sim. Existe o instituto da decadência tributária. Segundo a legislação vigente, se a obra foi concluída integralmente há mais de cinco anos, as contribuições previdenciárias podem estar decaídas. No entanto, é necessário comprovar a conclusão através de documentos da época (como IPTU ou conta de luz) para que a Receita Federal libere a CND sem o pagamento de impostos.

2. Qual a diferença entre a CND da empresa e a CND da obra?

A CND da empresa atesta a regularidade geral do CNPJ. Já a CND de obra é específica para um endereço e um CNO determinado. Para averbar uma casa ou prédio no cartório, a legislação vigente exige obrigatoriamente a certidão específica da obra, não servindo a certidão geral da construtora para este fim.

3. O que acontece se eu preencher a metragem errada no Sero?

O preenchimento de dados falsos ou incorretos pode levar à nulidade da certidão e à aplicação de multas pesadas por fraude fiscal. Se você errou ao aprender como emitir CND de obra, deve proceder com uma aferição retificadora no próprio portal e-CAC antes que a fiscalização identifique a divergência.

4. Preciso de um contador ou engenheiro para emitir a CND de obra?

Embora o sistema seja autoexplicativo para casos simples, a legislação vigente é complexa. Em obras comerciais ou residenciais de grande porte, a consultoria de um contador ou de um engenheiro especializado em regularização é recomendada para evitar pagamentos indevidos de impostos e garantir que todos os créditos previdenciários sejam aproveitados.

5. O habite-se substitui a CND de obra?

Não. O habite-se é um documento municipal que atesta que a obra seguiu as normas de postura e segurança da cidade. A CND de obra é um documento federal que atesta a regularidade previdenciária. Ambos são necessários para a averbação no cartório, mas possuem finalidades técnicas totalmente distintas.

6. Como emitir CND de obra se eu utilizei apenas funcionários próprios da minha empresa?

Neste caso, você deve garantir que todos esses funcionários foram alocados no CNO da obra dentro do sistema do eSocial. Ao realizar a aferição no Sero, o sistema buscará essas informações automaticamente, abatendo o valor já pago na folha de pagamento do cálculo final da obra.

Gostaria que eu detalhasse as regras de decadência para obras antigas ou prefere um guia sobre como vincular trabalhadores ao CNO via eSocial?